Bij de eindinspectie van een huurwoning loopt de verhuurder op de laatste dag van de huur samen met u door de lege woning. Hij controleert of u de woning oplevert in de staat die bij het begin van de huur is afgesproken, en of de herstelpunten uit de voorinspectie zijn uitgevoerd. Wat in dat rapport komt, bepaalt of u uw borg volledig terugkrijgt. In dit artikel leest u wat er wordt gecontroleerd, waar u wel en niet voor verantwoordelijk bent, welke termijnen voor de borg gelden en hoe u de verhuizing zo plant dat de woning op tijd leeg en schoon is.
Kort samengevat
- De opnamestaat van het begin van uw huurperiode is de maatstaf. Is die er niet, dan ligt de bewijslast in de regel bij de verhuurder.
- De voorinspectie vindt meestal zo’n twee weken voor het einde van de huur plaats. De eindinspectie controleert of de afgesproken herstelpunten zijn uitgevoerd.
- U hoeft een eindrapport waarmee u het niet eens bent niet te tekenen. Noteer uw bezwaar en win advies in.
- De verhuurder moet de borg binnen 14 dagen terugbetalen, of binnen 30 dagen met een kostenspecificatie als hij kosten verrekent.
- Plan de verhuizing een paar dagen vóór de eindinspectie, zodat u tijd overhoudt voor herstel en schoonmaak.
Inhoudsopgave
- Wat de eindinspectie precies is
- Voorinspectie en eindinspectie naast elkaar
- Waar de verhuurder op let
- Wat wel en niet voor uw rekening komt
- Checklist: de woning klaar voor de eindinspectie
- Het eindrapport: tekenen of niet?
- De borg na de eindinspectie
- Als u het niet eens wordt
- De verhuizing als onderdeel van een goede oplevering
- Zo kijken wij naar de eindinspectie
- Veelgestelde vragen over de eindinspectie
- Bronnen
Wat de eindinspectie precies is
De eindinspectie is het moment waarop de verhuurder, een woningcorporatie of een beheerder formeel vastlegt in welke staat u de woning teruggeeft. Dit gebeurt doorgaans kort voor de sleuteloverdracht, als de woning al leeg is. De inspecteur loopt alle ruimtes door: vloeren, wanden, plafonds, keuken, sanitair, kozijnen, deuren, de cv-installatie en eventuele bergingen, tuin of balkon. Alles wat afwijkt van de afgesproken staat komt in een rapport, vaak met foto’s.
Volgens Het Juridisch Loket over het opleveren van een huurwoning levert u de woning in de meeste gevallen op zoals die eruitzag bij het begin van het huurcontract, zoals omschreven in de opnamestaat. Is er bij aanvang geen opnamestaat gemaakt, dan mag u de woning in principe achterlaten zoals die nu is, tenzij de verhuurder kan aantonen dat u schade hebt veroorzaakt. Juist daarom ontstaan veel geschillen niet over schade, maar over bewijs.
Voorinspectie en eindinspectie naast elkaar
De meeste verhuurders werken met twee momenten. Het Juridisch Loket beschrijft dat de voorinspectie doorgaans rond twee weken voor het einde van het contract plaatsvindt. De verhuurder stelt dan een lijst op met wat u nog moet herstellen, en u hebt tot de laatste huurdag om die punten af te handelen.
| Voorinspectie | Eindinspectie | |
|---|---|---|
| Moment | Meestal circa 2 weken voor het einde van de huur | Kort voor of bij de sleuteloverdracht |
| Staat van de woning | Vaak nog bewoond en ingericht | Leeg en schoon |
| Doel | Herstelpunten benoemen, liefst met kosten per onderdeel | Controleren of die punten zijn uitgevoerd |
| Uitkomst | Voorinspectierapport met werklijst | Eindrapport, basis voor verrekening met de borg |
| Uw actie | Vragen stellen, punten aanvechten, herstel plannen | Rapport nalezen, alleen tekenen als het klopt |
Een voorinspectie is wettelijk niet in alle gevallen verplicht, maar veel corporaties en professionele verhuurders bieden haar standaard aan. Krijgt u het aanbod niet, vraag er dan zelf schriftelijk om. Zonder voorinspectie hoort u pas op de dag zelf wat er volgens de verhuurder mis is, en dan is er geen tijd meer om het zelf goedkoop op te lossen.
Waar de verhuurder op let
De exacte lijst verschilt per verhuurder, maar de volgende onderdelen komen bij vrijwel elke eindinspectie terug:
- Wanden en plafonds: gaten van pluggen, verkleuring, zelf aangebrachte kleuren of behang, en of de afwerking overeenkomt met de opnamestaat.
- Vloeren: krassen, vlekken, en of een vloer die u zelf hebt gelegd mag blijven liggen of verwijderd moet worden.
- Zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV): een nieuwe keuken, een extra wand of een andere douche. Soms mag dit blijven, soms moet het weg. Hebt u destijds schriftelijke toestemming gekregen, neem die dan mee.
- Keuken en sanitair: kalkaanslag, vet, werking van kranen, afvoeren en de afzuigkap.
- Deuren, sloten en sleutels: alle sleutels en pasjes compleet, sloten werkend, deuren die goed sluiten.
- Installaties: werking van de cv-ketel, radiatoren, rookmelders en de mechanische ventilatie.
- Buitenruimte en berging: leeg, opgeruimd, tuin in de afgesproken staat.
- Achtergelaten spullen: meubels, lampen of gordijnrails die niet bij de woning horen worden vaak op kosten van de huurder verwijderd.
Dat laatste punt onderschatten veel huurders. Een kast die u ‘wel even laat staan voor de volgende huurder’ kan in het eindrapport terugkomen als ontruimingspost, tenzij de nieuwe huurder of de verhuurder schriftelijk heeft verklaard dat die mag blijven.
Wat wel en niet voor uw rekening komt
De huurder is verantwoordelijk voor kleine herstellingen en voor schade die hij zelf heeft veroorzaakt. Wat onder kleine herstellingen valt, staat in het Besluit kleine herstellingen. Denk aan het oliën van scharnieren, het vastzetten van deurknoppen, het ontluchten van de cv-installatie en het zo nodig witten en behangen van binnenwanden. Werk dat specialistische kennis vraagt of hoge kosten met zich meebrengt, valt daar niet onder en hoort in de regel bij de verhuurder.
Gewone slijtage door normaal wonen is iets anders dan schade. Een vloer die na acht jaar dof is geworden, is niet hetzelfde als een vloer met brandplekken. Een verhuurder die bij de eindinspectie een nieuwe of strakkere afwerking eist dan bij aanvang was vastgelegd, vraagt meer dan de opnamestaat rechtvaardigt. Twijfelt u of een gebrek slijtage of schade is, of gaat het om een hoge post zoals een complete vloer of keuken, leg het rapport dan voor aan Het Juridisch Loket of een huurrechtadvocaat voordat u akkoord gaat.
Een gebrek dat al tijdens de huur bestond, zoals vocht of een lekkage, hoort u direct te melden. Het Juridisch Loket over gebreken aan een huurwoning adviseert dat ook telefonisch te doen, maar altijd schriftelijk te bevestigen, met foto’s erbij. Wie een schimmelplek pas bij de eindinspectie voor het eerst ter sprake brengt, loopt het risico dat die als huurdersschade wordt aangemerkt.
Checklist: de woning klaar voor de eindinspectie
Deze volgorde werkt in de praktijk het best, gerekend vanaf het moment dat u de huur hebt opgezegd.
- Zoek de opnamestaat en uw eigen foto’s op. Vergelijk ruimte voor ruimte wat er bij aanvang was vastgelegd. Hebt u geen opnamestaat, verzamel dan foto’s, e-mails en eerdere meldingen.
- Vraag schriftelijk om een voorinspectie. Vraag de verhuurder per herstelpunt aan te geven wat er moet gebeuren en wat het kost als hij het zelf laat doen. Dan kunt u kiezen tussen zelf herstellen en laten verrekenen.
- Plan de verhuizing vóór de eindinspectie. Houd minimaal twee tot drie dagen marge tussen de verhuisdag en de laatste huurdag. Voor een volledige tijdlijn kunt u onze verhuisplanning van 8 tot 12 weken gebruiken.
- Voer de herstelpunten uit. Gaatjes dichten, wanden in de afgesproken kleur zetten, ZAV verwijderen als dat is afgesproken, kranen ontkalken.
- Maak de woning leeg en schoon. Ook kelder, zolder, berging, meterkast en tuin. Vergeet gordijnrails, lampen en haken niet als die niet bij de woning horen.
- Maak een eigen fotoreportage. Fotografeer elke ruimte vanuit twee hoeken, plus details als vloeren, kozijnen en sanitair, met datum. Maak de foto’s na de schoonmaak en vóór de inspectie.
- Noteer de meterstanden. Leg gas, water en elektriciteit vast met een foto van elke meter.
- Lees het eindrapport regel voor regel na. Klopt een punt niet, laat dat er dan in vermelden of teken niet.
- Lever alle sleutels in tegen een ontvangstbevestiging. Noteer hoeveel sleutels, pasjes en afstandsbedieningen u hebt overhandigd.
- Regel uw adres. Geef uw verhuizing tijdig door, zodat post en de borgafrekening u bereiken. Hoe u dat aanpakt, leest u in onze gids over adreswijziging en verhuizing doorgeven.
Woont u op een studentenkamer, dan gelden dezelfde principes, vaak met een kortere doorlooptijd en gedeelde ruimtes die mee worden beoordeeld. Daarover schreven we een aparte gids over een studentenkamer opleveren.
Het eindrapport: tekenen of niet?
Veel huurders tekenen het eindrapport ter plekke, omdat de inspecteur er klaar voor staat en de sleutels al in de hand heeft. Dat is precies het moment om rustig te blijven. U bent niet verplicht een rapport te ondertekenen waarmee u het niet eens bent. Het Juridisch Loket raadt aan bij onenigheid over de staat van de woning of over extra kosten eerst juridisch advies in te winnen.
Een praktische tussenweg: teken alleen voor gezien en schrijf er uw bezwaar bij, bijvoorbeeld ‘niet akkoord met punt 4, wand was bij aanvang al zo, zie opnamestaat’. Vraag altijd een kopie of digitale versie van het rapport mee. Zonder dat document kunt u later niet aantonen wat er wel en niet is besproken.
De borg na de eindinspectie
Voor huurcontracten die op of na 1 juli 2023 zijn ingegaan, mag de borg volgens artikel 7:261b van het Burgerlijk Wetboek ten hoogste twee maanden kale huur bedragen. Voor de terugbetaling gelden twee termijnen:
- 14 dagen: levert u de woning op zonder schade en zonder achterstand, dan moet de verhuurder de borg binnen 14 dagen na het einde van de huur terugbetalen, zo bevestigt Volkshuisvesting Nederland over de waarborgsom.
- 30 dagen: verrekent de verhuurder schade of openstaande kosten, dan heeft hij volgens het stappenplan voor huurders van de Rijksoverheid maximaal 30 dagen om het restant terug te storten, met een specificatie van de kosten.
Krijgt u een verrekening zonder onderbouwing, vraag dan schriftelijk om facturen of offertes per post. Een bedrag van een paar honderd euro voor ‘schoonmaak’ zonder enige specificatie voldoet niet aan de eis dat de verhuurder zijn kosten verantwoordt.
Als u het niet eens wordt
Begin altijd schriftelijk: een e-mail of brief met uw bezwaar per punt, uw foto’s en een verwijzing naar de opnamestaat. Komt u er samen niet uit, let dan op waar u terechtkunt. De Huurcommissie behandelt onder meer geschillen over huurprijs, servicekosten en onderhoud, maar op haar overzicht van klachten over de verhuurder ziet u dat een geschil over de borg of over het einde van het huurcontract daar niet thuishoort. Voor zo’n conflict is de kantonrechter de aangewezen instantie.
Daarnaast geldt de Wet goed verhuurderschap, die verhuurders onder meer verplicht zich te onthouden van intimidatie en discriminatie. Gemeenten hebben op basis van die wet een handhavende rol. Ervaart u tijdens de inspectie druk om te tekenen, of houdt een verhuurder structureel borg in zonder grond, dan kunt u bij uw gemeente navragen of er een meldpunt voor ongewenst verhuurgedrag is.
De verhuizing als onderdeel van een goede oplevering
Een eindinspectie gaat het vaakst mis door tijdgebrek, niet door onwil. De verhuisdag loopt uit, er staat nog een bank in de woonkamer, de wanden zijn nog niet gewit en de inspecteur belt over een uur aan. Wie de verhuizing strak plant, wint juist die dagen die nodig zijn om herstelpunten af te werken.
Valt de oplevering van de oude woning eerder dan de sleutel van de nieuwe, dan is tijdelijke opslag vaak de oplossing: de huurwoning is op tijd leeg, terwijl uw inboedel veilig staat tot u kunt verhuizen. Welke vorm past, leest u in onze gids over opslag tussen twee woningen. Hebt u zware meubels die bij het uithalen schade aan deurposten of trappenhuis kunnen veroorzaken, dan is het verstandig die door professionals te laten verplaatsen; onze afweging staat in het artikel over een zware kast verhuizen.
Hulp bij een verhuizing rond de oplevering
BudgetMoving.nl verzorgt verhuizingen in heel Nederland met een prijsopgave vooraf en flexibele uren, ook bij spoed en last-minute verhuizingen. Een transportverhuizing met verhuisbus en chauffeur kost € 74,75 per uur, een middelgrote verhuizing € 120 per uur en een grote verhuizing € 175 per uur. Voor appartementen zonder geschikte trap is er een verhuislift (€ 132 per uur), en de inpakservice kost € 45 per uur. Daarnaast biedt BudgetMoving.nl een Handy man-service voor € 33 per uur, tijdelijke opslag en verhuisdozen. Vraag een prijsopgave aan voor uw verhuizing of lees eerst wat een verhuisbedrijf kost als particulier.
Zo kijken wij naar de eindinspectie
Wij zien bij verhuizingen steeds hetzelfde patroon: huurders die de oplevering als een losse taak aan het einde behandelen, krijgen het druk, en druk leidt tot schade. Een deurpost die wordt geraakt terwijl een kast in haast naar buiten gaat, een kras in het laminaat door een rolcontainer zonder bescherming, een balkonhek dat wordt gebruikt als steunpunt. Dat zijn precies de punten die later in een eindrapport terugkomen.
Daarom adviseren we om de verhuisdatum te plannen vanaf de datum van de eindinspectie, niet andersom. Eerst staat vast wanneer de woning leeg moet zijn, dan volgt de verhuisdag met een paar dagen marge, en pas daarna de rest. We bespreken vooraf welke route we door de woning nemen, welke ruimtes kwetsbaar zijn en of een verhuislift het trappenhuis kan ontzien. Bij moeilijk bereikbare locaties stemmen we dat persoonlijk af. Zo blijft de woning die u oplevert in dezelfde staat als op de foto’s die u er de avond ervoor van hebt gemaakt.
— BudgetMoving.nl
Veelgestelde vragen over de eindinspectie
Is een voorinspectie van een huurwoning verplicht?
Nee, een voorinspectie is niet in alle gevallen wettelijk verplicht, al bieden veel corporaties en professionele verhuurders haar standaard aan. Ze is wel sterk in uw voordeel, omdat u dan weet welke punten u nog kunt herstellen. Vraag er zelf schriftelijk om als de verhuurder haar niet aanbiedt.
Wat als er bij aanvang geen opnamestaat is gemaakt?
Dan mag u de woning in principe opleveren zoals die nu is, tenzij de verhuurder kan bewijzen dat u schade hebt veroorzaakt. Bewaar alles wat de oorspronkelijke staat laat zien, zoals oude foto’s, de woningadvertentie en e-mails. Maak bovendien vóór de eindinspectie een uitgebreide eigen fotoreportage.
Moet ik het eindinspectierapport ter plekke tekenen?
Nee. U kunt weigeren te tekenen of alleen voor gezien tekenen, met uw bezwaren per punt in het rapport vermeld. Vraag altijd een kopie mee en win bij hoge of betwiste kosten eerst advies in bij Het Juridisch Loket.
Wat verandert er in 2026 voor huurders?
In april 2026 stemde de Tweede Kamer in met verbeteringen voor de Huurcommissie, waarbij een schriftelijke melding van gebreken aan de verhuurder nog zwaarder weegt. Voor de eindinspectie betekent dit vooral: meld gebreken tijdens de huur altijd schriftelijk en bewaar die berichten. De regels voor de borg, maximaal twee maanden kale huur en terugbetaling binnen 14 of 30 dagen, gelden onveranderd.
Bronnen
- Het Juridisch Loket: huurwoning opleveren
- Het Juridisch Loket: gebreken aan uw huurwoning
- Besluit kleine herstellingen
- Burgerlijk Wetboek Boek 7, artikel 261b
- Volkshuisvesting Nederland: waarborgsom
- Rijksoverheid: stappenplan voor huurders
- Huurcommissie: klacht over gedrag verhuurder
- Wet goed verhuurderschap
- Rijksoverheid: Tweede Kamer stemt in met verbeteringen Huurcommissie
