Huurwoning schoon opleveren: eisen, checklist en uw rechten

Wie een huurwoning verlaat, moet die in de regel leeg, heel en schoon teruggeven, in de staat die bij de start van de huur is vastgelegd. Hoe schoon “schoon” precies is, hangt af van drie dingen: wat de wet zegt, wat er in uw huurcontract en opnamestaat staat en wat uw verhuurder bij de voorinspectie afspreekt. In dit artikel legt BudgetMoving.nl uit wat bezemschoon opleveren in de praktijk betekent, welke ruimtes verhuurders het strengst controleren, hoe de inspecties verlopen en wat u kunt doen als de verhuurder kosten wil inhouden op uw waarborgsom.

Budgetmoving

Verhuizen met passende hulp

BudgetMoving biedt particulieren verhuisoplossingen op maat, met professionele dienstverlening en flexibele processen voor uw verhuizing.

Bekijk verhuisoplossingen

Kort samengevat

U levert de woning op zoals die volgens de opnamestaat bij aanvang was, met uitzondering van normale slijtage.
Is er geen opnamestaat, dan moet de verhuurder bewijzen dat de woning bij aanvang in betere staat was. Schoon opleveren blijft wel verplicht.
Bezemschoon heeft geen wettelijke definitie. Meestal betekent het: leeg, geen grof vuil, vloeren geveegd en keuken, badkamer en toilet goed schoon.
Vraag altijd een voorinspectie aan: daar hoort u schriftelijk wat er nog moet gebeuren en wat het anders kost.
Zonder inhoudingen moet de waarborgsom binnen 14 dagen terug, met inhoudingen binnen 30 dagen en met een kostenspecificatie.

Inhoudsopgave

Wat de wet zegt over opleveren
Bezemschoon of goed schoon: wat wordt bedoeld?
Checklist per ruimte
Leeg opleveren: wat moet eruit en wat mag blijven?
Zo verloopt de oplevering, stap voor stap
Waarborgsom en meningsverschillen
Onze kijk op een zorgeloze oplevering
Zelf schoonmaken, wij verhuizen
Veelgestelde vragen
Bronnen

Wat de wet zegt over opleveren

De basisregel staat in het Burgerlijk Wetboek. Volgens artikel 7:224 lid 2 BW levert de huurder de woning op in dezelfde staat als die volgens de beschrijving bij aanvang is aanvaard. Twee dingen zijn uitgezonderd: veranderingen en toevoegingen waarvoor u toestemming had, en wat door ouderdom is versleten of beschadigd. Is er bij aanvang geen beschrijving gemaakt, dan wordt u volgens hetzelfde artikel verondersteld de woning te hebben ontvangen in de staat waarin hij aan het einde van de huur is, tenzij de verhuurder het tegendeel bewijst.

Met of zonder opnamestaat

De opnamestaat is het document, vaak met foto’s, waarin staat hoe de woning eruitzag toen u de sleutel kreeg. Het Juridisch Loket vat het zo samen: met een opnamestaat levert u de woning op volgens die beschrijving, en normale slijtage hoeft u niet te herstellen. Is er geen opnamestaat en is uw contract op of na 1 augustus 2003 gesloten, dan mag u de woning achterlaten zoals hij nu is. Ook dan moet u de woning wel schoon opleveren en het dagelijks onderhoud hebben uitgevoerd.

Ook !WOON op Wooninfo.nl bevestigt dat de verhuurder bij een contract vanaf 1 augustus 2003 zonder opnamestaat moet bewijzen dat de woning bij aanvang in betere staat was. Heeft u een ouder huurcontract, dan kunnen andere regels gelden. Leg uw situatie dan voor aan het Juridisch Loket of een huurteam in uw gemeente voordat u kosten accepteert.

Normale slijtage of schade?

Normale slijtage is wat door gewoon gebruik ontstaat: een vloer die in looproutes doffer is geworden, verkleurd voegwerk, een keukenblad met lichte gebruikssporen. Schade is wat daarbuiten valt: brandplekken, gaten in deuren, kapotte tegels of een schimmelplek die door slecht ventileren is ontstaan. Vuil valt nooit onder slijtage. Schoonmaken is daarom de ene verplichting die altijd geldt, met of zonder opnamestaat.

Bezemschoon of goed schoon: wat wordt bedoeld?

De term bezemschoon staat in veel huurcontracten, maar er bestaat geen wettelijke omschrijving van. In de praktijk bedoelen verhuurders meestal dat de woning leeg is, er geen grof vuil ligt en de vloeren, keuken en het sanitair schoon zijn. Dat verschil in verwachting is precies waar discussies bij de eindinspectie ontstaan.

Woningcorporaties zijn vaak concreter. De Alliantie vraagt bijvoorbeeld dat alle ruimtes en bergingen bezemschoon zijn, dat keuken, badkamer en toilet goed zijn schoongemaakt, dat het balkon leeg en aangeveegd is, de tuin onkruidvrij is en beplanting is gesnoeid, grofvuil is afgevoerd en de vuilcontainers leeg zijn. De checklist van Dudok Wonen gaat nog een stap verder: nicotineaanslag en schimmel moeten weg en ventilatieroosters moeten stofvrij zijn.

Niveau	Wat het meestal inhoudt	Wanneer u het tegenkomt
Bezemschoon	Woning leeg, geen grof vuil, vloeren geveegd, keuken en sanitair schoon	Standaardformulering in veel particuliere huurcontracten
Schoon (corporatienorm)	Bezemschoon plus ontvette keuken, ontkalkt sanitair, stofvrije roosters, geen nicotineaanslag of schimmel, buitenruimte opgeruimd	Woningcorporaties met een eigen opleverchecklist
Dieptereiniging	Professionele reiniging van wanden, vloeren en apparatuur	Alleen als dit uitdrukkelijk in het contract is afgesproken

Het onderscheid tussen de laatste twee rijen is niet theoretisch. In een uitspraak van de Rechtbank Amsterdam uit 2025 mocht een verhuurder kosten voor deep cleaning niet verrekenen: hij had onvoldoende toegelicht dat de woning niet schoon was, en uit de huurovereenkomst bleek niet dat deep cleaning verplicht was. Lees uw contract dus eerst. Wat daar niet staat, hoeft u in beginsel niet boven de gewone schoonmaaknorm te leveren.

Checklist per ruimte

De onderstaande lijst combineert de eisen die corporaties zoals de Alliantie en Dudok Wonen hanteren met wat wij bij opleveringen het vaakst als knelpunt zien. Werk van boven naar beneden en van achter naar voren, zodat u geen vuil terugveegt in ruimtes die al klaar zijn.

Keuken

Kastjes en lades leeg, binnen en buiten afgenomen, inclusief de bovenkant van hoge kasten.
Afzuigkap ontvet, filters schoongemaakt of vervangen.
Kookplaat, oven en eventuele inbouwapparatuur van de verhuurder schoon en vetvrij.
Tegelwerk en keukenblad ontvet, kitranden zonder schimmel.
Koelkast (als die bij de woning hoort) leeg, schoon, uitgezet en op een kier.

Badkamer en toilet

Kalkaanslag van tegels, kranen, douchewand en douchekop verwijderd.
Toiletpot, stortbak en de ruimte achter het toilet schoon.
Afvoerputjes ontstopt en zonder haren of zeepresten.
Schimmel op voegen en kitranden verwijderd, ventilatierooster stofvrij.

Woonkamer, slaapkamers en gang

Vloeren geveegd en, bij harde vloeren, gedweild.
Ramen, vensterbanken, deuren, plinten, schakelaars en stopcontacten afgenomen.
Stickers, haakjes en plakstrips van deuren en muren verwijderd.
Radiatoren stofvrij, ook tussen de lamellen.
Nicotineaanslag van wanden en plafonds verwijderd als er is gerookt.

Berging, zolder, balkon en tuin

Berging en zolder volledig leeg en geveegd.
Balkon leeg en aangeveegd, plantenbakken weg.
Tuin onkruidvrij, beplanting gesnoeid, tuinafval afgevoerd.
Containers en kliko’s leeg.

Wie een tweede lijst naast deze wil leggen, vindt in deze checklist voor de eindschoonmaak een vergelijkbare indeling per ruimte, handig om af te vinken op de dag zelf.

Leeg opleveren: wat moet eruit en wat mag blijven?

Schoon opleveren begint bij leeg opleveren. Volgens de checklist van Dudok Wonen verwijdert u persoonlijke spullen en stoffering, maakt u de woning schoon, herstelt u schade en draait u aanpassingen terug als dat verplicht is. Denk aan gordijnen en gordijnrails die u zelf heeft opgehangen, lampen, losse kasten, vloerbedekking die u zelf heeft gelegd en een eventuele tuinschuur die niet bij de woning hoorde.

Wat er al lag toen u kwam, hoeft u niet weg te halen. De Rechtbank Gelderland oordeelde in 2025 dat een huurder een vloer die al bij aanvang aanwezig was niet hoefde te verwijderen. Ook hier is de opnamestaat uw belangrijkste bewijsstuk.

Wilt u iets achterlaten voor de volgende huurder, zoals een vloer of gordijnen? Leg dat dan schriftelijk vast met de verhuurder en, als dat kan, met de nieuwe huurder. Zonder die afspraak kan de verhuurder eisen dat het alsnog weg moet, en dan betaalt u de afvoer.

Achtergebleven huisraad is een van de bekendste bronnen van extra kosten bij een oplevering, voor huurders én voor beheerders. Hoe groot dat probleem voor gebouwbeheerders is, beschrijft dit stuk over afval van vertrekkende huurders. Plan het afvoeren van grofvuil daarom ruim voor de oplevering: bij de meeste gemeenten maakt u daarvoor een ophaalafspraak of brengt u het zelf naar de milieustraat, en de wachttijd voor een afspraak kan in drukke maanden oplopen.

Zo verloopt de oplevering, stap voor stap

Een goede oplevering begint niet op de laatste dag, maar zodra u de huur heeft opgezegd. In onze verhuisplanning van 8 tot 12 weken staat waar de oplevering in het grotere geheel past. Voor de oplevering zelf houdt BudgetMoving.nl deze volgorde aan:

Contract en opnamestaat erbij pakken. Zoek op wat er over opleveren, schoonmaak en aanpassingen is afgesproken. Maak foto’s van de huidige staat als u geen opnamestaat heeft.
Voorinspectie aanvragen. Bij de voorinspectie wordt genoteerd wat u nog moet doen. De Alliantie legt de verwachtingen en mogelijke kosten daarbij schriftelijk vast. Volgens Wooninfo.nl geeft een verhuurder u gelegenheid om herstelpunten zelf uit te voeren; een vaste termijn bestaat niet, maar één à twee weken is gebruikelijk.
Herstellen wat u zelf veroorzaakt heeft. Gaatjes vullen, kapotte schakelaars vervangen, zelf aangebrachte aanpassingen terugdraaien als dat is afgesproken.
Verhuizen en leeghalen. Pas als de woning leeg is, kunt u echt schoonmaken. Plan de verhuizing daarom minstens één tot twee dagen voor de eindinspectie.
Eindschoonmaak. Werk de checklist per ruimte af, met de keuken en badkamer als zwaartepunt.
Eindinspectie en sleuteloverdracht. Loop samen met de verhuurder door de woning, lees het rapport goed en laat uw bezwaar vermelden als u het ergens niet mee eens bent. Lever alle sleutels in en noteer de meterstanden.

Woont u op een kamer? In ons artikel over een studentenkamer verhuizen staat waar u bij het opleveren van een kamer op let.

Waarborgsom en meningsverschillen

De waarborgsom is uw financiële belang bij een goede oplevering. Volgens de Rijksoverheid mag een verhuurder voor huurovereenkomsten vanaf 1 juli 2023 maximaal 2 maanden kale huur als waarborgsom vragen; voor oudere contracten is dat maximaal 3 maanden. Zijn er geen inhoudingen, dan moet de verhuurder de borg binnen 14 dagen na het einde van de huur terugbetalen. Verrekent hij toegestane kosten, dan geldt een termijn van 30 dagen en moet hij een volledige kostenspecificatie verstrekken.

Krijgt u een rekening voor schoonmaak die u niet terecht vindt, ga dan als volgt te werk:

Vraag om de specificatie met foto’s of het inspectierapport waarop de kosten gebaseerd zijn.
Vergelijk de eis met uw contract: staat er alleen bezemschoon, dan is een rekening voor dieptereiniging lastig te onderbouwen, zoals de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam laat zien.
Leg uw eigen foto’s van de opgeleverde woning naast het rapport.
Maak schriftelijk bezwaar en bewaar alle correspondentie.
Komt u er samen niet uit, neem dan contact op met het Juridisch Loket of een huurteam voordat u verdere stappen zet.

Veranderen de regels in 2026?

De kernregels voor het opleveren staan in artikel 7:224 BW en zijn niet nieuw: opleveren volgens de beschrijving bij aanvang, normale slijtage uitgezonderd. De begrenzing van de waarborgsom en de terugbetaaltermijnen gelden voor contracten vanaf 1 juli 2023. Huurregels worden wel regelmatig aangepast, dus controleer bij twijfel de actuele informatie op de pagina’s van de Rijksoverheid en het Juridisch Loket voordat u met uw verhuurder in discussie gaat.

Onze kijk op een zorgeloze oplevering

Bij de verhuizingen die wij uitvoeren zien we steeds hetzelfde patroon: de schoonmaak zelf is zelden het probleem, de tijd is het probleem. Huurders plannen de verhuizing en de oplevering op dezelfde dag, zware meubels blijken niet door het trappenhuis te passen, de laatste spullen staan nog in de berging als de inspecteur aanbelt, en de schoonmaak wordt in een uur afgeraffeld. Precies op dat moment ontstaan de punten in het inspectierapport die later van de borg afgaan.

Ons advies is daarom praktisch. Laat de verhuizing minimaal een dag voor de eindinspectie plaatsvinden, zodat u een lege woning in alle rust kunt schoonmaken. Zorg dat grote en zware meubels als eerste vertrekken, want daaronder liggen vaak de vlekken en het stof die u anders over het hoofd ziet. En neem de opnamestaat mee naar de eindinspectie: een helder gesprek op basis van papier en foto’s voorkomt meer kosten dan welke schoonmaakmiddelen ook. Wie de woning achterlaat zoals hij zelf een nieuwe woning zou willen aantreffen, staat bij de eindinspectie bijna altijd sterk.

— BudgetMoving.nl

Zelf schoonmaken, wij verhuizen

De eindschoonmaak doet u met een lege woning het snelst en het grondigst. BudgetMoving.nl zorgt dat die woning op tijd leeg is. Een transportverhuizing met verhuisbus en chauffeur kost € 74,75 per uur, een middelgrote verhuizing € 120 per uur en een grote verhuizing € 175 per uur. Staat uw woning op een verdieping waar meubels niet door het trappenhuis kunnen, dan zetten we een verhuislift in voor € 132 per uur. Voor het inpakken rekenen we € 45 per uur en voor een klusjesman € 33 per uur, bijvoorbeeld voor het demonteren van meubels en zelf opgehangen rails. Past uw nieuwe woning nog niet, dan bieden we ook tijdelijke opslag. U ontvangt vooraf een prijsopgave: vraag uw verhuisofferte aan of lees eerst wat een verhuisbedrijf kost.

Veelgestelde vragen

Hoe schoon moet ik mijn huurwoning opleveren?

Minimaal zo schoon dat de woning leeg is, er geen grof vuil ligt en vloeren, keuken en sanitair schoon zijn. Corporaties vragen vaak meer, zoals stofvrije ventilatieroosters en het verwijderen van nicotineaanslag en schimmel. Uw huurcontract en de opleverchecklist van uw verhuurder bepalen de precieze norm.

Moet ik gaatjes in de muur dichtmaken?

Dat hangt af van uw contract en de opnamestaat. Gaatjes die u zelf heeft gemaakt, worden bij de voorinspectie vaak als herstelpunt genoemd. Vraag dit tijdens de voorinspectie na, dan weet u wat er verwacht wordt en wat het kost als u het niet zelf doet.

Wat als er bij aanvang geen opnamestaat is gemaakt?

Bij een contract vanaf 1 augustus 2003 wordt u verondersteld de woning te hebben ontvangen in de staat waarin u hem oplevert, tenzij de verhuurder het tegendeel bewijst. U moet de woning wel schoon opleveren en het dagelijks onderhoud hebben gedaan. Maak daarom altijd foto’s bij vertrek.

Mag de verhuurder schoonmaakkosten van mijn borg inhouden?

Alleen als de woning aantoonbaar niet schoon is opgeleverd volgens wat is afgesproken. Bij inhoudingen moet de borg binnen 30 dagen terug, met een volledige kostenspecificatie. Een rekening voor dieptereiniging die niet in het contract staat, hield in 2025 bij de Rechtbank Amsterdam geen stand.

Kort samengevat

Inhoudsopgave